Theo thống kê của Tổng cục Quản lý Đất đai (Bộ TN&MT), đến thời điểm này, còn hơn 20 tỉnh, thành chưa báo cáo về việc kiểm tra, rà soát quản lý và sử dụng đất bãi bồi ven sông, ven biển. Trong khi đó, những địa phương có báo cáo gửi về lại mang tính chiếu lệ, số liệu sơ sài hoặc chưa đủ nội dung thể thiện việc quản lý và sử dụng đất của địa phương.
Kết quả kiểm kê năm 2010 cho thấy, có hơn 744.000ha đất bãi bồi ven sông, ven biển. Trong đó, diện tích đất mặt nước ven biển là 54.000ha, đất dùng nuôi trồng thủy sản hơn 690.000ha. Tuy nhiên, do phương pháp xác định chưa khoa học, nên diện tích còn chưa chính xác.
Từ thực tiễn quản lý đất bãi bồi cho thấy, loại đất này thường xuyên biến động, phụ thuộc vào dòng chảy của các con sông, thủy triều liên xuống. Vì thế, việc phân ranh giới, cắm mốc gặp khó khăn khiến việc lấn chiếm, tranh chấp ranh giới hay xảy ra. Một số nơi, người dân tự ý chuyển đổi, chuyện nhượng loại đất này. Sai phạm đối với đất bãi bồi chủ yếu là sử dụng sai mục đích, như tập kết vật liệu xây dựng.
Có thể dùng ảnh vệ tinh
Đại diện Tổng cục Quản lý Đất đai thừa nhận khó quản đất bãi bồi bởi các số liệu có được chỉ từ báo cáo của các địa phương. Tổng cục vẫn chưa có biện pháp gì để "thúc" các địa phương cố tình không báo cáo. Tuy nhiên, qua trao đổi với phóng viên báo Kinh tế & Đô thị, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho biết, qua công tác đo bản đồ địa chính, sẽ quản được đất bãi bồi ven sông, ven biển. Ngoài ra, để quản "chặt" đất bãi bồi, hàng năm có thể sử dụng ảnh vệ tinh. Bộ TN&MT đã đầu tư trạm thu ảnh vệ tinh hơn 20 triệu USD. Đây là kênh kiểm tra lại các số liệu, kiểm kê, thống kê đất đai phù hợp, các sai phạm trong việc quản lý, sử dụng đất ở các địa phương, tham gia đánh giá hiện trạng quy hoạch sử dụng đất, lập quy hoạch sử dụng đất. "Tuy nhiên, không hiểu vì lý do gì, Tổng cục Quản lý Đất đai là đơn vị trực thuộc Bộ TN&MT lại không sử dụng, trong khi, nhiều đơn vị khác, như Viện Khoa học & Công nghệ Việt Nam vẫn sử dụng trạm thu ảnh vệ tinh của Bộ TN&MT để tham gia vào công tác quản lý đất đai" - GS Đặng Hùng Võ nói.
Về vấn đề sử dụng ảnh vệ tinh để quản lý đất bãi bồi, ông Đào Trung Chính, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý Đất đai chia sẻ, Bộ TN&MT có trạm thu ảnh vệ tinh, nhưng các nước có vệ tinh đồng ý bán, mới có thể thu được. Nếu các nước đồng ý, họ sẽ cho biết ngày giờ nào được phép thu ảnh, thông báo các thông số vị trí vệ tinh, ngày giờ phát, khoảng cách từ vệ tinh đến trái đất. Trên cơ sở đó, mới đoán giải được ảnh vệ tinh. Việc thu ảnh vệ tinh không đơn giản, khi nào có các chuyên đề, có tiền mới có thể thu được.
Theo GS Đặng Hùng Võ, Bộ TN&MT nên đưa ra chính sách cởi mởhơn để tạo điều kiện cho bà con nông dân. Ai chưa có đất, thiếu đất thì ưu tiên, giao đất ổn định.
Qua báo cáo của các địa phương, ông Phạm Văn Vân, Phó Chánh thanh tra Tổng cục Quản lý Đất đai cho hay, một số địa phương kiến nghị, cần tăng thời hạn giao, cho thuê đất bãi bồi vì thời hạn tối đa 20 năm (theo Luật Đất đai, việc cho thuê trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng không quá 20 năm) chưa phù hợp với quá trình đầu tư và khai thác để cho hiệu quả. Nên giao đất ổn định, thời gian giao đất dài hơn, tiện cho bà con đầu tư.
Thủ tướng Chính phủ vừa giao Bộ TN&MT chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan trong quý II/2012 quy định và hướng dẫn cụ thể việc giao đất, cho thuê đất nông nghiệp để sản xuất, kinh doanh đối với hộ gia đình, cá nhân, đặc biệt là đất bãi bồi ven sông, ven biển, đất nuôi trồng thủy sản...
30/6/2012 được coi là thời điểm cuối cùng để tuyến cao tốc được triển khai đầu tiên tại khu vực phía Bắc này thông xe nốt đoạn hơn 30km để đưa vào khai thác đồng bộ toàn tuyến. Tại buổi họp về tiến độ dự án đầu tháng 4/2012 với Bộ GTVT, hầu hết lãnh đạo các nhà thầu đều khẳng định khả năng thông tuyến vào thời hạn trên là trong tầm tay. Tuy nhiên, mọi thứ chỉ trông chờ vào việc huy động vốn và chủ đầu tư VEC tạo điều kiện thanh toán khối lượng, ứng vốn, giải quyết tiền bảo hành chờ quyết toán bằng bảo lãnh ngân hàng để các nhà thầu có thêm vốn thi công.
Thi công đường cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình Theo tính toán, để đảm bảo hoàn thành đúng thời hạn, VEC phải huy động ít nhất 1.500 tỷ đồng để đảm bảo thi công và chi trả khối lượng cho các nhà thầu. Mặc dù vậy, công tác thu xếp vốn cho dự án này thời gian qua lại gặp rất nhiều khó khăn. Chỉ tính riêng 2 tháng đầu năm 2012, VEC đã tổ chức 3 đợt phát hành trái phiếu nhưng đều không thành công. Tại Thông báo 54/TB-VPCP ngày 20/2/2012, Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Tài chính phát hành 2.000 tỷ đồng trái phiếu Chính phủ cho VEC vay lại để hoàn vốn hoàn thành dự án. Tuy nhiên, về vấn đề này quan điểm của các bộ lại không đồng nhất.
Tại Văn bản 3094/BGTVT-KHĐT lại đề nghị Bộ Tài chính ứng đủ 2.000 tỷ đồng cho Bộ GTVT để Bộ ứng lại cho VEC và đề nghị Bộ KHĐT bố trí đủ nguồn dự kiến bố trí điều chỉnh các bất hợp lý. Mặc dù vậy, tại Văn bản 4511/BTC-TCNH ngày 5/4/2012, Bộ Tài chính trước mắt chỉ đồng ý ứng 500 tỷ đồng cho Bộ GTVT để tạm ứng vốn cho VEC thực hiện. Việc ứng tiếp sẽ phải căn cứ vào tình hình phát hành trái phiếu của VEC và khả năng huy động vốn trái phiếu Chính phủ. Trong trung và dài hạn sẽ đề nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép sử dụng nguồn dự phòng trái phiếu Chính phủ từ nguồn dự kiến bố trí điều chỉnh các bất hợp lý để cấp vốn cho VEC hoàn thành dự án.
Trong khi đó, trung tuần tháng 5/2012 vừa qua, Bộ KHĐT lại có văn bản đề nghị Bộ Tài chính tổ chức phát hành 2.000 tỷ đồng trái phiếu Chính phủ để tạm ứng trực tiếp cho VEC thực hiện dự án. Bên cạnh đó, Bộ KHĐT cũng nêu ý kiến, việc sử dụng nguồn dự phòng trái phiếu Chính phủ từ nguồn dự kiến bố trí điều chỉnh các bất hợp lý để cấp cho VEC là không phù hợp với Luật Quản lý nợ công và Luật Ngân sách Nhà nước.
Do sự không thống nhất về quan điểm giữa các bộ nên hiện nay VEC vẫn chưa có đủ vốn để chi trả cho phần khối lượng công việc hoàn thành và nợ đến hạn phải trả cũng như đảm bảo nguồn vốn để hoàn thành dự án, trong khi thời điểm 30/6/2012 đã cận kề.
Ngoài vốn, một vướng mắc khác là GPMB cũng đang ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ dự án đường cao tốc trọng điểm này. Dù cuối năm 2011, Thủ tướng Chính phủ đã có Công điện 2433/CĐ-TTg yêu cầu các địa phương tập trung giải quyết dứt điểm những vướng mắc trong công tác GPMB, tái định cư để bàn giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư trước Tết Nguyên đán 2012, nhưng đến nay vẫn vướng mắc ở nhiều điểm. Trong đó có thể kể ra các vị trí như: trạm thu phí Thanh Trì, Vạn Điểm, Đại Xuyên, Khê Hồi, cầu vượt Liêm Túc, cầu Lạc Chính và 900m dân cản trở thi công ở xã Liêm Cần.
Dự án đường cao tốc Cầu Giẽ- Ninh Bình có chiều dài 50km. Tổng mức đầu tư 8.974 tỷ đồng. Nguồn vốn thực hiện từ 800 tỷ đồng vốn điều lệ của VEC, huy động bằng phát hành trái phiếu công trình có bảo lãnh của Chính phủ và các nguồn vốn khác.
Dự án được khởi công vào 2006 bao gồm 10 gói thầu xây lắp, 11 gói thầu phụ trợ và một số gói thầu khác. Tháng 11/2011, VEC đã tổ chức thông xe và đưa vào khai thác hơn 20km đoạn từ Cầu Giẽ đến QL21.
Hà Thanh Oai
Vỡ kế hoạch
Bỏ ra một khoản tiền không nhỏ để thuê thiết kế, đầu tư xây dựng lên tới cả tỷ đồng, nhưng ngôi nhà xây xong, treo biển văn phòng cho thuê đã bao lâu mà không khách nào tới thuê. Đơn giản, ngôi nhà ở vị trí trong dãy phố nhỏ, nơi đây cũng không tập trung nhiều văn phòng, doanh nghiệp, bên cạnh đó, không có tầng hầm để xe những như bộ phận quản lý chuyên nghiệp. Ông cũng chỉ treo biển cho thuê nhà mà không hề quảng cáo hay có mối quan hệ nào khác...
Sau nửa năm lợi nhuận thu về là con số 0, tiền trong túi cũng cạn dần, ông đành phải đầu tư thêm gần 1 tỷ nữa để chia phòng, sắm nội thất, điều hoà,... làm nhà nghỉ cho thuê với giá 500 nghìn đồng/phòng/đêm. Dù lác đác vài khách nhưng dẫu sao ông cũng có thêm một chút ít thu nhập. Thu không đủ chi, ông Khang méo mặt vì quả đầu tư liều của mình. Ông Khang cho biết, doanh thu phòng không đáng kể trong khi đó nhiều khoản chi như nhân viên lễ tân, bảo vệ, điện nước...
Là một người có thâm niên trong lĩnh vực kinh doanh nhà nghỉ, anh An, một chủ nhà nghỉ ở Nguyễn Văn Cừ, quận Long Biên, cũng phải ngán ngẩm vì doanh thu giảm sút. Theo chia sẻ của anh An, năm 2012 là năm hoạt động kinh doanh bi đát khi doanh số phòng cho thuê chỉ đạt hơn 10 khách/ngày, cao điểm cũng chỉ lấp đầy khoảng 2/3 số phòng. Trong khi đó, chỉ vài năm trước, mỗi tháng anh thu về hàng trăm triệu đồng.
Ngôi nhà 5 tầng ở khu vực nhiều nhà nghỉ như của anh trước đây "hái ra tiền". Anh An cho biết, khó khăn kinh tế đã khiến lượng khách đến nhà nghỉ sụt giảm mạnh. Anh cũng đang tính chuyển công năng nhà nghỉ này sang cho thuê để ở, hoặc chia nhỏ từng phòng làm nhà trọ. "Nếu chuyển sang cho thuê để ở với giá khoảng 3 triệu đồng/phòng/tháng, chắc chắn sẽ có đắt khách, mặc dù ít tiền nhưng cũng là cách xoay sở trong tình cảnh khó khăn hiện nay", anh An chia sẻ.
Cùng cảnh ngộ, anh Nguyên, giám đốc một công ty xây dựng đang rao bán ngôi nhà 7 tầng tại Mỹ Đình của mình sau khi hoàn thành cách đây không lâu.
Sau khi tính kỹ về nhu cầu khách nước ngoài thuê nhà để ở tại khu vực Mỹ Đình, anh Nguyên quyết định đầu tư hơn 10 tỷ đồng để xây ngôi nhà trên mảnh đất hơn 100m2 với toàn bộ trang thiết bị nội thất hiện đại.
Hai tầng trên cùng, gia đình anh dành để ở còn toàn bộ các tầng bên dưới để cho khách nước ngoài thuê, và tầng hầm để xe. Mặc dù quảng cáo rầm rộ khắp nơi nhưng chưa có một khách nào gọi điện hỏi thuê. Sức ép về tài chính, anh Nguyên đang rao bán với giá 27 tỷ đồng để lấy vốn trang trải tuy vậy cũng khó có thể bán được trong thời điểm này. Anh Nguyên cho biết, trong tháng này không bán được anh đành phải chuyển toàn bộ văn phòng ở Nguyễn Phong Sắc về đây cho bớt phần nào vấn đề tài chính.
Bài học về đầu tư
Thời kỳ thịnh vượng của thị trường bất động sản, văn phòng cho thuê, căn hộ dịch vụ hay cả nhà nghỉ cũng đạt công suất cao, thu về một nguồn tài chính dồi dào cho các ông chủ. Nhảy vào thị trường không đúng thời điểm, họ đã gặp phải rủi ro lớn khi vừa đầu tư xong lại tính chuyện chuyển đổi công năng, đây cũng chỉ là giải pháp mang tính tạm thời.
Chủ nhà nghỉ chấp nhận giảm doanh thu phòng sang giải pháp nhà cho thuê nhưng cũng khó triển khai bởi tâm lý người thuê không muốn vào nhà nghỉ để thuê nhà ở dù mức giá không phải là cao. Phòng nhà nghỉ không có bếp để nấu ăn cũng là điều bất tiện. Còn đối với văn phòng, anh Nguyên cảm thấy "xót của" khi đồ nội thất vệ sinh cao cấp, sàn gỗ hàng trăm triệu đồng mỗi tầng chuyển lại dành cho nhân viên sử dụng, dễ dẫn tới hư hỏng và xuống cấp.
Ông Khang chuyển văn phòng thành nhà nghỉ cũng gặp không ít trở ngại. Toàn bộ tường bên ngoài là cửa kính, diện tích sàn mỗi tầng rộng, không chia phòng và cả nhà vệ sinh cũng không thuận lợi.
Rủi ro nhất là những người mới "chân ướt chân ráo"ra nhập thị trường. Họ phải dồn một khoản tiền lớn từ cá nhân, huy động từ người thân, ngân hàng để xây dựng một toà nhà với giá xây dựng hàng chục tỷ. Khi vào hoạt động không đúng thời điểm, doanh thu thấp, khoản tiền trả lãi mỗi ngày khiến không ít ông chủ ngồi trên đống lửa.
Ông Nguyễn Minh Tuấn, một chuyên gia của công ty tư vấn cho rằng, một dự án khi triển khai họ phải nghiên cứu tiền khả thi cũng như kế hoạch marketing, hoạt động quản lý của toà nhà. Những chủ đầu tư cá nhân thường chỉ xây dựng toà nhà theo những kinh nghiệm từ bản thân cũng như học hỏi của bạn bè, ít khi nhờ đến các đơn vị tư vấn. Thực tế, họ cũng ít các mối quan hệ và nguồn khách thuê nên sẽ gặp khó khăn lúc toà nhà đi vào hoạt động. Hiện, nguồn cung văn phòng cho thuê, căn hộ dịch vụ đều dồi dào, người thuê chỉ chọn những toà nhà có vị trí tốt, dịch vụ quản lý chuyên nghiệp và giá tốt.
Theo ông Tuấn, các toà nhà tư nhân có thể thay đổi công năng một cách tự do. Điều này trái ngược với các toà nhà lớn, họ phải xin phép và mất nhiều thời gian. "Bất động sản không phải là sân cho cho tất cả mọi người, những ông chủ có kinh nghiệm còn đang phải ngoắc ngoải. Với số tiền lớn như vậy, nếu họ gửi ngân hàng thì đang ung dung sống khoẻ", ông Tuấn cho biết.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét